Dossier pratique : Achat - refinancement - prêt hypothécaire
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Le crédit hypothécaire ou prêt hypothécaire est une forme de crédit destiné au financement d'un bien immobilier. Il est fiscalement déductible. Vous souhaitez acquérir, rénové, agrandir un immeuble de nombreuses solutions sont à votre disposition pour investir intelligemment. Ci-après, vous trouverez les différentes possibilités de financement et les avantages de celles-ci. De plus, nous abordons dans ce chapitre, la fiscalité du prêt hypothécaire et les différents frais relatifs à cet emprunt et à l'acquisition d'un immeuble en Belgique..
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Qu'est-ce qu'un hypothèque :
Tout d'abord, avant de se pencher sur les différentes formule de financement, il est important de définir ce qu'est une hypothèque. Cette dernière est un contrat entre le créancier (la banque) et le débiteur (l'emprunteur) et il aura pour but de mettre en garantie un immeuble en cas de non respect des engagements de l'emprunteur. Ainsi le créancier pourra, tout en respectant les règles de saisie immobilière, saisir, faire vendre l'immeuble afin de se faire rembourser. Une hypothèque constitue un acte notarié, cela représente donc, un coût (voir frais liés au crédit). Enfin, cette garantie ne s'éteint pas automatiquement à la fin du remboursement, mais après un délai de 30 ans, sauf en cas de transfert d'hypothèque ou de signature d'un acte de mainlevée.
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L'ouverture de crédit hypothécaire :
Le prêt hypothécaire est de nos jours principalement souscrit sous forme d'un ouverture de crédit hypothécaire. Cette formule permet au créancier (l'emprunteur) de pouvoir avant le terme de son crédit, moyennant accord du créancier, prélever un montant équivalent aux montants remboursés sans devoir repasser devant le notaire.
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.Les différentes formule de taux d'intérêt:
Taux d'intérêt fixe: pendant toute le durée du crédit, votre remboursement est identique. Votre budget est connu pour toute la durée de votre crédit et ne variera jamais.
Taux d'intérêt variable: Le taux d'intérêt est revu soit à la baisse, soit à la hausse, après une période déterminée (exemple: tous les ans, tous les 5 ans) et ce, en fonction, des conditions du marché au moment de la révision de taux.
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Les différentes formules de crédit hypothécaire:
Par mensualité constante:
La mensualité du crédit hypothécaire se compose d'un remboursement en capital et d'un montant d'intérêt. Dans ce cas, la mensualité sera fixe ce qui implique que la partie de remboursement du capital sera progressive dans le temps en fonction de intérêts rembourser. L'avantage dans cette formule est que le budget est constant.
Par amortissement constant:
Contrairement à la formule précédemment évoquée, ici la mensualité sera variable, composée d'un remboursement en capital constant et de la partie d'intérêt variable. Ce formule a pour avantage d'être moins coûteuse, puisque la charge d'intérêt est plus faible, mais implique une mensualité plus élevé au début des remboursements.
Crédit in fine ou crédit bullet ou crédit terme fixe:
Trois noms différents pour une même formule! Selon les institutions, ces termes sont utilités mais ne désigne qu'une seule méthode de financement. Ce type de crédit est très simple, puisqu'il s'agit d'un emprunt souscrit pour une durée définie où l'emprunteur ne rembourse que des intérêts, aucun remboursement en capital, cela implique donc, qu'au terme le créancier réclamera la totalité du prêt. Il sera donc primordiale pour les personnes ayant opté pour ce système de prévoir une épargne complémentaire suffisante pour reconstituer le capital emprunté. L'avantage de cette formule est que la mensualité est moins élevée et que la reconstitution du capital peut se prévoir par une épargne fiscalement déductible. Dans certain cas bien précis, cela peut être à envisager en complément d'un crédit hypothécaire traditionnel.
Crédit pont:
Ce type de crédit est consenti pour une durée définie et relativement courte (généralement de 6 mois à un an) pour les propriétaires souhaitant acquérir un nouveau bien et dont les fonds ou partie de fonds nécessaires à l'acquisition proviendront de la vente de leur premier immeuble. Entre l'achat du nouveau bien et la vente de l'ancien, la banque met à disposition la somme nécessaire à la nouvelle acquisition. Une fois l'ancien bien vendu, le crédit est soldé. Uniquement des intérêts sont versés à la banque, aucun remboursement de capital.
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Fiscalité - Déduction fiscale:
Prêt hypothécaire souscrit avant le 1er janvier 2015
Un avantage fiscal est octroyé aux personnes ayant contracté un emprunt hypothécaire pour acheter, construire ou rénover leur habitation. Cet avantage est appelé "Bonus Logement".
Pour pouvoir bénéficier de cet avantage, il faut respecter les conditions suivantes:
- L’habitation doit être unique et propre (pas de seconde résidence ou destinée à la location) ;
- Le crédit doit être souscrit pour l’achat, la construction ou la rénovation d’une habitation ;
- La durée du crédit doit être de minimum 10 ans ;
- Le crédit doit être garanti par une inscription hypothécaire.
Le remboursement de capital, les intérêts sont déductibles à concurrence de maximum 2280 € par an.
Les dix premières années, ce montant est majoré de 760 €. De plus, si l’emprunteur a trois enfants ou plus à sa charge au 1er janvier de l’année qui suit la signature de l’acte, ce complément sera majoré de 80 €. Ces majorations seront supprimées lors de l’achat d’une deuxième maison.
Pour un couple emprunteur, ce montant est déductible pour chacun des emprunteurs, donc doublé.
Le bonus logement varie proportionnellement au taux d’imposition. Plus ce dernier est élevé, plus votre avantage fiscal était grand. Celui peut atteindre 50 %.
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Prêt hypothécaire souscrit après le 1er janvier 2015
Le bonus logement est devenu une compétence régionale. Dorénavant, il s’agit d’une réduction d’impôt qui varie selon les régions et celles-ci doivent adopter leurs propres règles. Pour les régions qui n’ont pas adopté de règles au 1er janvier 2015, l’avantage fiscal pour les nouveaux contrats d’emprunt sera, par défaut, une réduction d’impôt au tarif forfaitaire de 45%, quels que soient les revenus de chacun.
- Région wallonne: le bonus logement est de 40 % et est supprimé depuis le 1er janvier 2016 et est remplacé par le "Chèque Habitat".
- Région flamande: le bonus logement est forfaitairement fixé à 40%.
- Région de Bruxelles-Capitale: le bonus logement sera supprimé en 2017 ! Dans l'attente, une réduction d’impôt au taux de 45% est d’application.
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Prêts hypothécaires souscrit après le 1er janvier 2016 en région wallone
Le « Chèque Habitat » remplace le bonus logement.
Conditions
- Le prêt hypothécaire doit avoir une durée de minimum 10 ans
- L’immeuble doit être situé en Wallonie
- Le prêt hypothécaire doit être souscrit pour l’acquisition. Le financement de travaux ne sera donc pas déductible, sauf si l’emprunt pour les travaux est concomitant à l’achat;
- L’habitation doit être "propre et unique" et le rester, sauf exceptions (travaux,…);
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Principales modalités
- Durée de l’avantage : 20 ans maximum.
- Si la condition de propriété n’est plus rencontrée, le droit est suspendu.
- L’avantage n’est octroyé que pour les revenus inférieurs à 81.000 €. Par revenu, on entend ici le revenu net imposable. Il se compose des revenus de biens immobiliers, des revenus de capitaux et biens mobiliers, des revenus nets professionnels et des revenus divers, déductions faites des charges professionnelles et des rentes alimentaires et constitue la base de calcul de l’impôt.
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Calcul de l'avantage
L’avantage est composé de deux parties :
- un montant forfaitaire « enfant », à savoir 125 €/enfant. Ce montant est accordé une seule fois par enfant et est réparti entre les deux parents ;
- un montant variable calculé sur base des revenus du contribuable. Le montant variable de référence (montant variable maximal – MVM – 1520€) est octroyé pour les revenus nets imposables allant jusque 21.000 €. Pour les revenus nets imposables supérieurs à ce montant, l’excédent par rapport à 21.000 € est multiplié par un coefficient (1,275%) et déduit du montant variable maximal.
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Par ailleurs, il est soumis aux conditions suivantes :
- L’avantage est octroyé les 10 premières fois. Il est réduit de 50 % les 10 dernières années ;
- Son montant de l’avantage est limité à la somme des remboursements de l’année en intérêts et capital et de la prime d’assurance vie individuelle liée à l’emprunt hypothécaire ;
- L’octroi de l’avantage est indépendant du bénéfice ou pas d’un régime antérieur, mais cela suppose le respect de l’ensemble des conditions ;
- Il est procédé à une vérification du respect des conditions annuellement.
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Source : http://www.wallonie.be/fr/actualites/cheque-habitat-le-nouvel-avantage-fiscal-lie-au-logement
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Refinancement – Révision de Taux
En cas de refinancement ou de révision de taux, vous conservez les avantages fiscaux liés à votre crédit d’origine.
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Frais liés à l'acquisition d'un maison :
Lors de l'achat d'un immeuble, vous serez redevable de frais:
- Les frais d'enregistrement: ces derniers diffèrent selon les régions (wallonne, Bruxelles ou flamande) et selon le type de vente et du revenu cadastral.
- Région wallonne:
- frais normaux: 12,5 %
- frais réduits (revenu cadastral inférieur à 748 €): 6 %
- vente publique: variable en fonction de la valeur du bien
- Région bruxelloise:
- frais normaux: 12,5 %
- frais réduits: lors de l’achat de la première habitation ou appartement (en construction ou sur plan) qui devient la résidence principale de l’acheteur, les droits d’enregistrement sont diminués de 7.500€.La réduction prévue est portée à 9.375 € lorsque l’acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation.
- vente publique: variable en fonction de la valeur du bien
- Région wallonne:
En plus des ses frais, vous devrez ajouter les frais de notaire et les frais de crédit hypothécaire.
Pour le calcul des frais, vous pouvez le faire via le lien du site de notaire.be
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Frais liés au crédit hypothécaire :
Outre les frais liés à l'acquisition, le passage devant notaire pour la passation de l'acte de crédit a un coût. Il se décompose comme ceci:
- Droits d'enregistrement
- Droit d'inscription hypothécaire
- Salaire du conservateur des hypothèques
- honoraire du notaire
Pour effectuer le calcul vous pouvez consulter le site: notaire.be
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